Варианты способов расчета


Бесплатная юридическая консультация:

В ранее размещенной статье >>>, был подробно разобран оптимальный с правовой точки зрения подход к покупке квартиры, а именно в части начальной стадии оформления сделки, заключающейся в проверке документов приобретаемого объекта на юридическую чистоту.

Оглавление:

В настоящем же материале, мы постараемся детально разобраться с заключительным и не менее важным этапом сделки по отчуждению недвижимого имущества. Речь пойдет о способах расчета и выборе между банковской ячейкой и аккредитивом.

На сегодняшний день следует выделить самые эффективные и распространенные способы расчета, производимые сторонами по сделке купли-продажи в виде использования банковской ячейки и аккредитива.

Банковская ячейка

Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе – именно так официально называется статья 922 Гражданского кодекса, регулирующая использование сторонами по сделке купли продажи банковской ячейки при расчетах. Данная процедура также именуется сейфингом.


Бесплатная юридическая консультация:

Принцип расчета с помощью банковской ячейки предельно прост. Так, стороны по договору, предусматривают в нем условие об использовании при расчетах банковской ячейки, после чего покупатель закладывает требуемую сумму в банковскую ячейку, на срок регистрации сделки, не превышающий как правило 30-ти дней. Далее, продавец, получив выписку из Росреестра о перерегистрации права собственности на покупателя, получает доступ к банковской ячейке и забирает деньги. Стоит отметить, что сведения Росреестра являются общедоступными, и получение выписки не составит труда для продавца.

Оформление услуг банка связанных с представлением банковской ячейки происходит с участием продавца и покупателя, банковского сотрудника и при наличии – юриста либо риэлтора. Банковская ячейка – самый распространенный способ расчета, и наиболее популярен, чем аккредитив, что в первую очередь объясняется отсутствием прямых безналичных перечислений. Стоимость услуг банка например в Москве, составляет 1000 руб. и выше

Аккредитив

СтатьямиГражданского кодекса урегулированы положения о банковском аккредитиве. Принцип расчета при аккредитиве, так же как и при сейфинге предельно доступен и понятен, и применяется сторонами сделки купли-продажи при их обоюдном согласии.

Однако, принципиальным отличием использования при расчетах аккредитива от банковской ячейки, является то, что перечисление денежных средств продавцу осуществляется банком и в безналичным порядке. При всем при этом, должны быть соблюдены договоренности сторонами по сделке купли-продажи и с банком, например о необходимости предоставления продавцом всех тех же документов о госрегистрации сделки, для того чтобы банк перечислил необходимую сумму на счет продавца.


Бесплатная юридическая консультация:

Относительно стоимости услуг банка по аккредитиву, стоит отметить, что разница в цене не существенная, но все же выше чем использование банковской ячейки. В основном стоимость услуг по аккредитиву рассчитывается в процентом соотношении от перечисляемой суммы.

У перечисленных способов расчетов, есть свои плюсы и минусы, но тем не менее, использование одного из них, практически сводит к нулю возможность мошеннических действий, как со стороны продавца так и со стороны покупателя. При выборе способа расчета, необходимо учитывать в отдельности все индивидуальные обстоятельства каждой сделки купли-продажи недвижимости.

Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю, поддержку в оформлении сделок связанных с недвижимым имуществом. Мы поможем определиться с ответом банковская ячейка или аккредитив лучше использовать конкретно в Вашей ситуации. Обращайтесь к нам за правовой помощью!

Получить бесплатную консультацию юриста написавшего статью можно позвонив по номеру:

Источник: http://mirals.ru/statya-na-temu-sposoby-rascheta-bankovskaya-yacheyka-i-akkreditiv


Бесплатная юридическая консультация:

Покупка квартиры через аккредитив или банковскую ячейку

Приобретение квартиры – удовольствие дорогое, можно даже сказать самое дорогое в жизни рядового человека. Сумму в несколько миллионов вы долго копили или будете выплачивать банку пол жизни, и поэтому никто не хочет быть обманутым квартирными мошенниками при покупке. Безопасность в этом вопросе занимает первые позиции, и как раз о ней мы сегодня поговорим.

Самое рискованное мероприятие в покупке недвижимости – это стадия расчета с продавцом. Когда речь идет о крупной сумме наличных, любой почувствует лёгкую дрожь в коленях: а вдруг обманут? Вдруг возьмут деньги и не исполнят свою часть договора? Или того хуже – отберут заветный свёрток физической силой?

Именно поэтому мы рекомендуем использовать оплату через аккредитив или банковскую ячейку.

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью

Большинство расчетов на вторичном рынке недвижимости происходит в наличном выражении. Продавцу хочется увидеть живые деньги, пересчитать их. Да и для покупателя порой выгоднее отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость, что можно провернуть только при расчете налом.

Есть и минусы: транспортировка крупных сумм небезопасна в принципе, а ввиду участившейся фальсификации дензнаков продавцу придется проверять купюры и платить за это комиссию.


Бесплатная юридическая консультация:

Самая сложная формальность состоит в том, что официально переход права собственности происходит только после регистрации договора купли-продажи (а это 12 дней после подачи полного пакета в государственный орган, или 5 дней для ипотеки). Отсюда вопрос: когда передавать денежную сумму? Может ли продавец отозвать продажу, получив деньги?

Если вы отдадите деньги до регистрации, то продавец действительно может отказаться от операции, а если производить расчет после регистрации, то уже покупатель может «кинуть» предыдущего собственника. Во избежание подобных рисков идеальным вариантом является банковская ячейка.

Банковская ячейка – это своеобразный сейф, который используется для хранения денег, документов и прочих ценностей. Она резервируется обеими сторонами на тот самый опасный срок, чтобы продавец смог получить доступ к деньгам, если сделка осуществилась, или покупатель – если передачи права не произошло.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью производится на специальных условиях, которые обсуждаются в договоре. Как правило, ячейка визируется на 1 месяц. Покупатель отправляет деньги на ответственное хранение, а продавец получает к ним доступ только при предъявлении зарегистрированного документа о купле-продаже. Если вдруг сделка не прошла – вы просто забираете деньги по истечении срока визирования ячейки и ищите новую квартиру. Таким образом, обе стороны застрахованы от обмана.

В этой статье вы можете прочитать, как визируется банковская ячейка в Сбербанке при продаже квартиры, цены, сроки и адреса отделений, оборудованных сейфовой комнатой.


Бесплатная юридическая консультация:

Покупка квартиры через аккредитив

Что такое аккредитив при покупке квартиры?

Аккредитив используется для безналичной формы расчетов, выглядит как условное обязательство банка. То есть, банк хранит на счете деньги покупателя до того момента, как продавец предоставит документы, подтверждающие переход права.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив имеет безналичную форму: здесь уже невозможны махинации со стоимостью квартиры, так как все суммы отражаются документально в договоре.

Плюсы аккредитивной формы:

  • Безнал освобождает от необходимости проверки купюр;
  • Договор аккредитива позволяет установить собственные правила, перечень документов и условия расчетов;
  • Минимизация рисков для обеих сторон сделки;
  • Контроль за операцией третьим лицом – банком, который несет ответственность за соблюдение пунктов договора;
  • Продавец получит деньги только при предъявлении правильно оформленных и зарегистрированных документов;
  • Изменения условий сделки происходят только по обоюдному согласию сторон;
  • Деньги на сделку хранятся в надежном месте под суровой охраной банка;
  • Покупатель избавляется от необходимости транспортировки крупных сумм;
  • Гарантии возврата денег при условии, если сделка не состоялась;
  • Аккредитив можно пролонгировать;
  • Пор истечению срока аккредитива, деньги автоматически возвращаются на счет покупателя.

Схема расчетов с применением аккредитива:

1. Заключение договора между покупателем и продавцом о способе расчета через аккредитив;

2. Согласование с банком условий договора и порядка расчетов;

3. Покупатель открывает счет в банке (или использует имеющийся счет) и оформляет аккредитив;


Бесплатная юридическая консультация:

4. Банк открывает аккредитив и передаёт оригинал договора продавцу;

5. Банк переводит деньги на счет продавца при предъявлении установленного договором пакета документов (желательно, чтобы счет был в том же банке, во избежание большой комиссии).

Рекомендуем открывать аккредитив в том банке, где у обеих сторон имеются счета: это не только упростит, но и ускорит расчеты.

Схема аккредитива может применяться не только в отношении недвижимости. Вы также можете использовать её при покупке дорогостоящих товаров, оборудования, автомобиля и пр. Банк, как заинтересованное лицо, всегда поможет вам в оформлении документов, проконсультирует по правовым вопросам, разъяснит платежные условия.

Что выгоднее – аккредитив или банковская ячейка?

С точки зрения безопасности, оба варианта приемлемы одинаково. Однако безналичная форма расчетов через аккредитив зачастую обходится дороже за счет высокой комиссии банка (до 5%), обязательства по налогообложению сделки и отсутствие возможности фиктивно занизить сумму сделки.

Бесплатная юридическая консультация:

Банковская ячейка обходится гораздо дешевле: рублей за 30 дней, при этом вы можете существенно сэкономить на налогах, отразив любую сумму в договоре купли продажи, ничем не рискуя.

Источник: http://banks.is/publ/335-pokupka-kvartiry-cherez-akkreditiv-ili-bankovskuyu-yacheyku

Сделки с недвижимостью: что выгоднее – аккредитив или аренда банковской ячейки

Преимущества и недостатки описывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Купля-продажа недвижимости — дело не рядовое для среднестатистического российского гражданина. А потому порядок проведения расчетов по данной сделке волнует как продавца, так и покупателя.

Начну с того, что стороны подписывают договор, затем передают пакет документов в регистрирующий орган, где бумаги пылятся (или находятся) долгих 11 дней. Затем государственный орган регистрирует переход права собственности, после чего договор считается заключенным.


Бесплатная юридическая консультация:

Тот, кто думает, что данная процедура не содержит никаких рисков, глубоко ошибается. Нет, опасность исходит не от государства, конечно, а от каждой из сторон сделки. Судите сами. Если покупатель отдаст деньги в момент подписания соглашения (иными словами, за 11 дней до его регистрации), то он серьезно рискует тем, что продавец не станет осуществлять сделку и заявит в государственный орган об отказе в регистрации перехода права. Как результат, приобретатель останется и без денег, и без недвижимости. Но возможен и второй вариант, когда стороны договорились об оплате имущества после регистрации. В этом случае серьезно рискует уже продавец, потому как есть вероятность, что покупатель не сможет или не захочет оплатить оформленную на него недвижимость, в результате чего продавец окажется у «разбитого корыта».

Учитывая такие обстоятельства, на рынке недвижимости сформировалось два варианта расчетов по договорам купли-продажи.

Аккредитив Прежде всего – оплата по аккредитиву. Аккредитив – это банковская операция. В соответствии с ней, банк по указанию клиента обязуется произвести платеж третьему лицу. Если рассматривать куплю-продажу собственности, то схема использования аккредитива будет такова:

— продавец и покупатель заключают договор, в котором в качестве формы расчетов по сделке предусматривают аккредитив;

— приобретатель недвижимости направляет заявление в кредитную организацию с просьбой оформить аккредитив;


Бесплатная юридическая консультация:

— банк открывает на имя продавца специальный счет, который называется «Аккредитив», и перечисляет на него деньги с личного счета покупателя;

— продавец сможет получить эти деньги только после регистрации перехода права имущества на покупателя, предоставив банку все необходимые по договору купли-продажи документы. Если бумаги в порядке, то продавец забирает деньги.

Какие же документы может затребовать банк для подтверждения официального перехода права собственности? Обычно это договор купли-продажи, который прошел государственную регистрацию.

Некоторые банки запрашивают выписку из единого государственного реестра, подтверждающую регистрацию права собственности покупателя на приобретенную квартиру. Но это уже, как говорится, детали. У каждой кредитной организации свои требования, и к ним надо быть готовым.

Особо стоит подчеркнуть – аккредитив может быть отзывным или безотзывным.

Безотзывный аккредитив означает, что банк не вправе изменить или отменить обязательство уплатить указанную в аккредитиве сумму без согласия всех сторон, а именно: покупателя, продавца и подтверждающего банка.


Бесплатная юридическая консультация:

Отзывный аккредитив, напротив, дает банку право отменить или изменить аккредитив без предварительного согласия других лиц.

Хотя у аккредитива как у формы оплаты есть много положительных сторон, у него есть и ряд существенных недостатков. К таковым практика относит сложный и объемный документооборот, который осуществляется с целью контроля каждого этапа сделки и, конечно же, наличие банковских комиссий за данную услугу. Как правило, комиссия считается от суммы сделки и составляет от 0,5% до 2-5%. Понятно, что комиссия увеличивает стоимость имущества и затраты граждан. К отрицательным моментам стоит также отнести тот факт, что при оформлении аккредитива участники соглашения указывают полную и рыночную стоимость объекта, что впоследствии сказывается на налогообложении как сделки, так и самой недвижимости. В сторону увеличения, понятно.

Банковская ячейка Учитывая данные нюансы, большое распространение получил такой способ расчетов, как оплата через банковскую ячейку.

Обычно этот процесс происходит следующим образом. В назначенное время продавец, покупатель, а также юрист банка и риелтор (если сделка происходит с его участием) встречаются в офисе кредитной организации. Уточнив детали, заинтересованные лица подписывают соглашение об аренде банковской ячейки.

Однако перед визированием договора аренды стороны, как правило, согласовывают условия и бумаги, при наличии которых будет открыта ячейка.


Бесплатная юридическая консультация:

Например, в течение первых 25 дней ячейку может открыть только продавец, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи или нотариальную копию свидетельства о праве собственности объекта на имя покупателя, а с двадцать шестого по тридцатый день – покупатель, предъявив свой паспорт.

Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за указанный период, клиенты могут пролонгировать договор.

Вообще, исходя из российских условий, договор аренды банковской ячейки наиболее оптимален при расчетах за недвижимость. Следует помнить, что в договоре купли-продажи редко указывается реальная сумма сделки и при оплате через ячейку она никогда не будет раскрыта, в отличие, скажем, от аккредитива или безналичного перевода.

Да и стоимость аренды относительно невысока. Она зависит от размера ячейки и срока аренды и составляет от 1000 до 5000 руб. в месяц у различных банков. В любом случае это дешевле аккредитива.

Не стоит думать, что при расчете через банковскую ячейку стороны договора никак не рискуют. В моей практике был прецедент, когда продавец квартиры сразу после регистрации сделки обратился в банк и, сославшись на утерю ключа от сейфа, получил доступ к его содержимому и забрал денежные средства. Казалось бы, в чем проблема, ведь они и так предназначались ему? Все дело в том, что в ячейке хранилась и его собственная расписка, а стороны сделки договорились о совместном посещении сейфа, чтобы покупатель забрал расписку, а продавец деньги. Ключ от ячейки был и у покупателя, и он ошибочно полагал, что продавец не сможет добраться до ее содержимого. Результатом подобного обмана стал двухлетний судебный процесс, в котором с огромными усилиями покупателю удалось доказать факт оплаты по договору, когда продавец был совсем близок к расторжению договора и возврату в свою собственность жилого помещения, напомню, и это притом что денежные средства он получил в полном объеме.


Бесплатная юридическая консультация:

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Аналитика рынка недвижимости, еженедельные и ежемесячные индексы рынка недвижимости и другие полезные и интересные материалы о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике.

Источник: http://www.irn.ru/articles/36562.html

Банковская ячейка или аккредитив — что лучше при сделках с недвижимостью?

Главное условие безопасности сделки с недвижимостью для покупателя – получение продавцом денег после перехода права собственности, в то время как покупатель заинтересован в максимальной степени гарантировать себе, что он эти деньги получат. Так как риски высоки (что в первую очередь связано с высокой стоимостью объектов недвижимости относительно других товаров) и возможны ситуации, когда одна сторона получит интересующее раньше другой, то на рынке традиционно применяются инструменты, призванные гарантировать и сбалансировать интересы обеих сторон – это банковская гарантия и аккредитив.

Цель данной статьи – подробно описать схему с применением обеих инструментов и сравнить их, показав максимально объективно преимущества каждого из них.


Бесплатная юридическая консультация:

Итак, банковская ячейка – это предоставляемое банком хранилище, в которое покупатель закладывает деньги до перехода права собственности, а продавец извлекает их после перехода.

Аккредитив (в рамках данной статьи будем говорить о безотзывном аккредитиве в том понятии, в котором он определен в статье ГК РФ) – это специальный счет, на который покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации, и с которого покупатель имеет право их снять (точнее, с которого они будут перечислены на его счет) после государственной регистрации при предъявлении заранее оговоренного сторонами пакета документов.

Чтобы было понятнее, рассмотрим детальнее основные этапы сделки с каждым инструментом.

Банковская ячейка

В выбранном банке стороны подписывают договор банковской ячейки. В договоре 2 стороны: продавец и покупатель.

В договоре оговаривается, что стороны имеют однократный доступ к ячейке – это защищает продавца от возможных частичных снятий денежных средств покупателем. В договоре указывается список документов, под которые покупатель откроет ячейку – это документы, которые будут свидетельствовать о том, что собственность на квартиру перешла к покупателю (список варьируется, обычно это договор купли-продажи со штампом Росреестра и/или выписка из ЕГРП, где в качестве нового собственника указан покупатель квартиры)


Бесплатная юридическая консультация:

В банке обе стороны проводят пересчет закладываемых денежных средств

Продавец убеждается, что в ячейку положена верная сумма. Для большей точности могут быть использованы предоставляемые банком (бесплатно или за дополнительную плату) машинка подсчета купюр и машинка для проверки подлинности купюр (просвечивания их ультрафиолетом).

Покупатель закладывает денежные средства в ячейку и закрывает её. Ключ от ячейки остается у покупателя.

В этой идее – весь смысл данного инструмента. С одной стороны, продавец убеждается в наличии у покупателя нужной суммы денежных средств. С другой стороны, он их получит только после перехода права собственности к покупателю. Такая схема позволяет сбалансировать интересы обеих сторон в сделке (покупатель хочет получить квартиру, продавец хочет получить деньги).

Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.


Бесплатная юридическая консультация:

Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.

Тут важно обратить внимание на тот факт, что если процесс регистрации затянется ( из-за ошибок в документе, из-за приостановки сделки одной из сторон на основании возможностей, предоставляемой статьейФЗ), то срок, в течение которого продавец сможет открыть ячейку, может истечь. В этом случае сторонам будет нужно подписать дополнительное соглашение к договору банковской ячейки и изменить условия доступа.

Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры. Покупатель передает ключ от ячейки в обмен на расписку в получении денег.

Формально даже после перехода права собственности до момента оплаты (передачи расписки) квартира остается в залоге у продавца. Передача расписки означает снятие залога для покупателя, а передача ключа открывает для продавца доступ к ячейке.

Источник: http://estimate-estate.ru/article.php?idarticle=73


Бесплатная юридическая консультация:

Аккредитив или ячейка при покупке недвижимости?

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Лента активности

Пижамная вечеринка.

Лесюндра прокомментировал(а) вопрос пользователя BonneyR в Вопросы

А вы говорили родственникам про ЭКО?

ляля ферапонтовна// прокомментировал(а) вопрос пользователя Zabor в Вопросы

Миома и беременность

Стесняша прокомментировал(а) вопрос пользователя Fyfka в Вопросы


Бесплатная юридическая консультация:

После переноса — режим, самочувствие, выделения и т.д

Chloe// ответил(а) в тему пользователя Аленка_Пелёнка// в Репродуктивные технологии: ИИ, ЭКО, ИКСИ

Лазерная коррекция зрения

Xenos прокомментировал(а) вопрос пользователя London-london в Вопросы

Синдром истощения яичников. ЭКО при СИЯ

Дина006 ответил(а) в тему пользователя Аленка_Пелёнка// в Репродуктивные технологии: ИИ, ЭКО, ИКСИ

Разница температур

Anyuta988 ответил(а) в тему пользователя Zvezda v nebe в О графиках

Зубы в 4 месяца?

г-жа Беладонна прокомментировал(а) вопрос пользователя summer87 в Вопросы


Бесплатная юридическая консультация:

Займ под залог недвижимости. Кто брал?

Anabela прокомментировал(а) вопрос пользователя Anabela в Вопросы

Когда была ОВУЛЯЦИЯ? КТО СИЛЕН. В ГРАФИКАХ ПОДСКАЖИТЕ

lesyai ответил(а) в тему пользователя kcevelik в О графиках

  • Вся активность
  • Главная
  • Вопросы
  • Аккредитив или ячейка при покупке недвижимости?

Воспроизведение материалов сайта возможно только с активной прямой ссылкой на www.babyplan.ru©18, «BabyPlan». Все права защищены.

Сообщество

Магазин

Важная информация

Мы cохраняем файлы cookie: это помогает сайту работать лучше. Если Вы продолжите использовать сайт, мы будем считать, что Вас это устраивает.

Источник: http://www.babyplan.ru/questions/akkreditiv-ili-yachejka-pri-pokupke-nedvizhimosti/


Бесплатная юридическая консультация:

Расчет при купле-продаже недвижимости: аккредитив и банковская ячейка

Механизм проведения оплаты через аккредитив или банковскую ячейку предназначен для исключения рисков в сделке – что и в каких случаях лучше выбрать, решают обе стороны: покупатель и продавец. Недобросовестное поведение и другие неблагоприятные обстоятельства могут привести к потере денег, поэтому эти инструменты применяются именно при расчетах за недвижимость, предполагающих передачу крупных сумм.

В обоих случаях исключается вариант обмана как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. При надлежащем исполнении ими своих обязанностей права собственности на квартиру будут переданы и зарегистрированы должным образом, а продающая недвижимость сторона получит свои деньги в полной мере. Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

Порядок использования банковской ячейки

Данный механизм значительно снижает риски недобросовестного поведения сторон договора при покупке или продаже недвижимости. В настоящее время этот способ взаиморасчетов особенно популярен и часто используется. Алгоритм действий при проведении расчетов через банковскую ячейку выглядит следующим образом:

  1. Покупатель и продавец оговаривают все условия сделки, включая порядок передачи денег. Тщательной детализации требуют условия доступа непосредственно к самому сейфу.
  2. После этого в выбранном заранее банке арендуется ячейка, для чего подписывается соответствующий договор с учреждением. В этом документе нужно в письменной форме отразить договоренности сторон по поводу доступа к сейфу. Также должны быть прописаны права и обязанности продавца, покупателя и банка-арендодателя. Документ регламентирует порядок внесения денег, необходимый кворум участников сделки на каждом этапе ее осуществления, ответственность банковской организации за хранение денежных средств.
  3. Когда все нюансы оговорены и закреплены письменно, стороны назначают день внесения денег. Обычно при процедуре присутствует представитель банка. Продавец имеет возможность убедиться в наличии всей суммы, спокойно пересчитать и проверить деньги. Если у продающей стороны есть желание убедиться в подлинности купюр, данную услугу можно заказать дополнительно.
  4. Деньги закладываются в ячейку, теперь открыть ее можно только при исполнении продавцом договорных условий. Если за отведенный срок старый владелец не перерегистрирует переход права собственности на имущество, покупатель получает возможность забрать денежные средства.
  5. Чтобы забрать деньги, продавец с подписанным договором с отметкой о регистрации, а также с выпиской из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности к покупателю, является в банк и предоставляет эти документы. Сотрудники банка их проверяют, но осмотр проводится лишь формальный, на подлинность проверка не производится.

Арендовать ячейку можно на срок в один календарный месяц. Для получения денег продавцу устанавливают временной коридор, обычно с 13-го по 20й день аренды. Предшествующих этому сроку двенадцати дней с момента внесения денег обычно достаточно для перерегистрации прав собственности.

Преимущества и недостатки расчетов через ячейку

Положительно характеризуют применение арендованного сейфа следующие моменты:

  1. Значительно снижается риск последствий недобросовестного поведения покупателя: продавец уверен, что получит всю сумму. Особенно, если проверил деньги на подлинность.
  2. Так же защищена и покупающая сторона, ведь бывший владелец недвижимости получит деньги только после оформления перехода права собственности к новому хозяину.
  3. Ячейку можно арендовать на любой срок, это не стоит больших денег, а сохранность помещенных туда средств практически гарантирована.

Из недостатков применения расчетов через банковский сейф можно выделить следующее:

  1. Банковское учреждение не обязано проверять на подлинность ни деньги, помещаемые в ячейку, ни предоставленные продавцом документы о перерегистрации прав собственности.
  2. В договоре аренды не оговаривается сумма средств, которая будет помещена в сейф, этот вопрос обязан контролировать продавец.
  3. Покупателю, а затем и продавцу нужно будет перевозить большую сумму наличных денег: в день внесения их в ячейку и в день получения средств продающей стороной соответственно. Это влечет за собой определенные риски.

Плюсы и минусы использования аккредитива

Так же, как и банковская ячейка, аккредитив является способом обезопасить сделку. Использование этого механизма является самым надежным вариантом избежать мошеннических действий или каких-то ошибок, недоразумений при покупке или продаже недвижимости. При проведении расчетов с помощью аккредитива деньги перемещаются в безналичной форме, что существенно повышает уровень безопасности для обеих сторон сделки.

Общий механизм схож с оплатой через банковскую ячейку. Стороны заключают договор купли-продажи объекта недвижимости, затем покупатель размещает средства на аккредитивном счете. Совместно стороны регистрируют переход права собственности на продаваемые квартиру или дом, только после этого продавец получит деньги, предоставив все требуемые документы в банк.

Согласно действующему законодательству банковское учреждение при расчетах с помощью аккредитива несет солидарную ответственность, поэтому сотрудники банка будут тщательно проверять предоставленные продавцом документы: договор купли-продажи с отметкой о регистрации, выписку из единого государственного реестра недвижимости, другие бумаги. По своим каналам запросит подтверждение законности сделки, проверит историю квартиры.

Аккредитив в сделках с недвижимостью может быть:

  • покрытым – когда покупатель заранее внес деньги (самый типичный вид расчетов);
  • непокрытым – когда банк обеспечивает перечисление средств за свой счет, а потом получает деньги с покупателя;
  • отзывным – когда покупатель может вернуть свои деньги до момента перерегистрации прав собственности;
  • безотзывным – в этом случае отменить сделку может только продавец, приобретающая недвижимость сторона остановить процесс не сможет.

В настоящее время в российской практике отзывной вид аккредитива в сделках с недвижимостью не используется.

Аккредитивная форма расчетов применяется не только для купли-продажи квартир на вторичном рынке, ее активно используют при заключении ДДУ, оформляя ипотеку на жилье в новостройке. Оптимально, если компания-застройщик и участник долевого строительства имеют открытые счета в одном банке, это упрощает документооборот.

Если преимуществом аккредитива являются безналичная форма расчетов и пристальное внимание банка к правильности оформления сделки, то недостатками данной операции можно назвать:

  1. Достаточно объемный документооборот. Банк затребует различные документы, касающиеся продаваемой недвижимости.
  2. Высокую стоимость банковской услуги, комиссия может достигать размера в несколько десятков тысяч рублей.

Сравнение и выводы

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомое жилье, а продавец свои деньги. Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка. Если вы мнительный человек или имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее применима на отечественном рынке.

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Источник: http://creditkin.guru/akkreditiv/ili-bankovskaya-yachejka.html

Что лучше ячейка или аккредитив для покупателя?

ID:

Собираюсь купить квартиру в Москве, так вот как луче расплачиваться? Через ячейка или аккредитив?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Можно через ячейку, можно через аккредитив, можно через нотариуса, можно через ЦНС можно и в рюкзаке отдать. Целесообразнее озадачиться вопросом, Как правильно купить юридически чистую и без проблемную квартиру. А как лучше расплачиваться Вам подскажет тот , кто подскажет как правильно покупать. Ибо % риска при расчетах в десятки раз менее важен чем подбор самой квартиры. Ну если Вы сами знаете как купить квартиру, то понять как рассчитываться вообще не составит труда. Успехов !

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Аккредитив прозрачнее. Там есть третья сторона (банк) которая подтвердит передачу средств и исполнение обязательств по оплате. Технически оформление занимает меньше времени чем ячейка. По стоимости примерно одинаково. Да и на компенсацию проще потом будет подавать.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Аккредитив. Если у Вас подтверждено происхождение денежных средств для покупки квартиры. Если полная стоимость в Договоре.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Почему советуя безальтернативно Аккредитив все молчат о рисках, связанных с отзывом лицензии у банка, что на сег день имеет место быть ??

Обычно советуют аккредитив в банках где риск отзыва лицензии минимален, но в сбере например вместо него навязывают свои безопасные расчеты. Мне в аккредитиве там отказали

«Почему советуя безальтернативно Аккредитив все молчат о рисках, связанных с отзывом лицензии у банка, что на сег день имеет место быть ?»А у ячеек нет рисков? Помните знаменитый случай в СПБ когда ограбили депозитарий. По странной случайности он работал с расчетами по недвижимости (в том числе).Если по делу случай из жизни. Обычно я аккредитивные сделки провожу через Промсвязьбанк. И тут в декабре 2017 припрыгала санация данного банка. Думал все. Приехали. Звоню в банк. Спрашиваю все, приплыли? Смеются. Говорят, еще лучше будет. Нас государство дофинансировало и теперь мы «государев банк». С тех пор несколько сделок через них прошло и все нормально. Наша страна конечно непредсказуемая. И от «чудес» не уберечься. Думаю все помнят как нас всех «Сбер» в конце 90х прокинул. То есть просто ВСЕХ. Я к тому, что от форс мажора защиты нет. А нормальные риски просчитать можно. С Альтернатива согласен, в том смысле, что в мелкие банчики с аккредитивом и сам не рискнул бы.

Так нужно переводить через сбер, ВТБ, МКБ, а не шараш монтаж, да и у банка если лицензию отберут плакали ваши ячейки тоже, также деньги сгорят

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Это вопрос договоренностей двух и более сторон. Что лучше — это как спрашивать, что лучше — твердый сыр или мягкий, кефир или сметана. Все зависит от ситуации.

>>> Говорят, еще лучше будет. Нас государство дофинансировало и теперь мы «государев банк».

Кстати, реально обслуживание улучшилось. Да и быстрее всё в разы стало. Если раньше платеж один-два дня шел, то сейчас за один-два часа.

Что касается ячеек и аккредитивов, то механизм ячее намного гибче, особенно при сложных сделках. Недостаток аккредитива — безнал, с проблемами финконтроля и обналичивания (правда и с ячейками у налоговиков могут возникнуть вопросы). Но у аккредитива есть весомый плюс — гарантированное подтверждение передачи денег (100-летний продавец в маразме уже не скажет, что денег не получал, что его обманули).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Что для покупателя, что для продавца (при условии, что сделка полностью прозрачная) лучше аккредитив в надежном банке. Он дешевле (слышал, что в одном из крупных банков вообще бесплатно), безопаснее, надежнее, проще, понятнее, но, к сожалению, не всегда применим. А еще, и это факт, очень многие толком не знаю что это такое, и поэтому против. Есть конечно у аккредитива некоторые минусы, но с грамотный риэлтор сведет их влияние к минимуму.

— Ячейка: Несём деньги на сделку надёжно спрятанными в бюстгальтере.- Банковский счёт: Деньги надёжно лежат в надёжном банке. Всё делаем безналично, бэз шума и пылы.

Выбор очевиден. Это если конечно покупающий и продающий думающие люди, а не динозавры! АЛЁ, ГАРАЖ! 21 ВЕК УЖЕ ДАВНО!

Алексей, Питере, когда тот единственный раз депозитарий ограбили, люди в суде смогли доказать, что и сколько лежало в ячейке и получили решение суда о взыскании этих денег с банка.

Михаил, куда это вас занесло?! кто Вам позволил прилюдно делать нелицеприятные выводы о том, как я работаю, из поста, который содержит всего лишь дополнительную информацию о событии, описанном Алексеем. Это просто возмутительно!

При отзыве лицензии у банка индивидуальные сейфы, арендованные гражданами, никак не страдают — это к комментарию Т.С., оставленному выше.

Ирина Владимировна, если Вам удобнее работать с этим Российским чудом под названием Ячейкa, потому что лично Вы к нему привыкли, то так и скажите. Перестраиваться надо. МЫшление менять. Миллионы рублей наличными — это шквал идиотизма! Пора, знаете, переходить на цивилизованные рельсы. Лучше подайте пример.

Мой пример — деньги с аккредитива ушли на другой счет! Искали,нашли, вернули, но впечатления живы до сих пор.

деньги с аккредитива могут уйти на другой счёт. аккредитив может закончится раньше срока, в течение которого надо принести в банк ДКП и тогда деньги возвращаются продавцу. только ячейка, желательно не в банке-помойке, у которого могут отозвать лицензию, а в банках с госучастием или в надёжном депозитарном центре. дело не в том, что живём в 21 веке. дело в том, что живём в России. банковские работники предпочитают ячейки и аккредитивы в банках с госучастием. если детально разбираетесь в аккредитивах, можете открывать их в таких банках. если плохо разбираетесь, то лучше ячейка.

Мой клиент как-то целую таблицу составил,сравнивая плюсы и минусы при расчетах через ячейку,депозит нотариуса,аккредитив и эскроу-счет.Выбор всегда есть, решение о расчетах принимает как Покупатель, так и Продавец

Вот-вот, и я об этом. Уж устала тут писать для таких, как Михаил- Родина наша не только из Москвы состоит! Люди в регионах слов таких боятся, как аккредитив, еще долго их усваивать, да и нет еще такой услуги много где. И диктовать условия расчетов здесь будут именно ПРОДАВЕЦ-ПОКУПАТЕЛЬ

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Антон, зря Вы отказались от безопасных платежей. Деньги сразу зачисляются на Ваш номинальный счет, и после перехода права Вы их можете получить в любой удобный для Вас момент, заранее заказав деньги в кассе.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Доброе время суток.При ответе на Ваш вопрос нужно учитывать условия Продажи конкретного объекта, так как использование аккредитива возможно только когда Продавец продает квартиру и получает деньги, если Продавец одновременно с продажей покупает другой объект, провести взаиморасчеты через аккредитив не получится. Продажа / Покупка недвижимости — это индивидуальный процесс для каждого объекта / человека и универсальных алгоритмов не существует.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Для взаиморасчётов подходит как то, так и другое. В обоих случаях условиями доступа продавца являются те же документы. Но существует риск того, что банк «накроется» до регистрации перехода права собственности на имя покупателя, поэтому аккредитив в данном случае рискован. Аккредитив не подходит, если квартира продаётся по неполной стоимости. Но на мой взгляд аккредитив намного удобнее чем ячейка. Это моё мнение.

А зачем держать деньги в таком банке? Есть для этого, Сбер,ВТБ,АЛЬФА банк,МКБ,

«Мой пример — деньги с аккредитива ушли на другой счет! Искали,нашли, вернули, но впечатления живы до сих пор. «

Детали, детали пожалуйста на всеобщее обозрение! Какой банк? Когда? Какая сумма? Кто, что, когда, где. ДЕТАЛИ!

А так, враньё и ничего кроме вранья. Стыдно должно быть, моя дорогая.

«Уж устала тут писать для таких, как Михаил- Родина наша не только из Москвы состоит! «

Всё начинается с Москвы. Это у нас так заведено. Начнём с Москвы, глядишь и до губерний доберётся. А Вас послушать, как жили в каменном веке, так и будем жить ещё тыщю лет. Менять всё надо! Менять! И вас таких — на свалку истории! Как говорил незабвенный товарищ Ленин.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Расскажите мне про аккредитив или ЦНС при цепи из 8 квартир? Да хотя бы из двух?

Тут свободная продажа, зачем лепить дурака?! Я купил уже квартиру, аккредитив был бесплатный для меня по акции в МКБ, деньги ушли как только я принёс документы в банк, вот и всё, на регистрацию ушло 5 дней. На счёт продавца деньги упали через 2 часа.

Плюсы аккредитивной формы:Безнал освобождает от необходимости проверки купюр;Договор аккредитива позволяет установить собственные правила, перечень документов и условия расчетов;Минимизация рисков для обеих сторон сделки;Контроль за операцией третьим лицом – банком, который несет ответственность за соблюдение пунктов договора;Продавец получит деньги только при предъявлении правильно оформленных и зарегистрированных документов;Изменения условий сделки происходят только по обоюдному согласию сторон;Деньги на сделку хранятся в надежном месте под суровой охраной банка;Покупатель избавляется от необходимости транспортировки крупных сумм;Гарантии возврата денег при условии, если сделка не состоялась;Аккредитив можно пролонгировать;Пор истечению срока аккредитива, деньги автоматически возвращаются на счет покупателя.

1. Заключение договора между покупателем и продавцом о способе расчета через аккредитив;

2. Согласование с банком условий договора и порядка расчетов;

3. Покупатель открывает счет в банке (или использует имеющийся счет) и оформляет аккредитив;

4. Банк открывает аккредитив и передаёт оригинал договора продавцу;

5. Банк переводит деньги на счет продавца при предъявлении установленного договором пакета документов

6.Схема аккредитива может применяться не только в отношении недвижимости. Вы также можете использовать её при покупке дорогостоящих товаров, оборудования, автомобиля и пр. Банк, как заинтересованное лицо, всегда поможет вам в оформлении документов, проконсультирует по правовым вопросам, разъяснит платежные условия.

С точки зрения безопасности, однозначно аккредитив. Так как полностью за перевод денег несёт ответственность банк также за сохранность тоже .

Безналичная форма расчетов через аккредитив обходится дешевле

Банковская ячейка обходится гораздо дороже: от рублей за 30 дней, + проверка и перерасчёт денег стоит дополнительных денег, кроме того банк не отвечает за ваши деньги которые лежат в ячейки, бывали случай когда от туда исчезали деньги. Или по фальшивым документам продавец забирал деньги с ячейки.

Источник: http://www.cian.ru/forum-rieltorov-chto-luchshe-jachejka-ili-akkreditiv-dlja-pokupatelja/

Ячейка или аккредитив?

Если Вы цену не занижаете, по моему мнению, лучше всего безналичный расчет. Пришли на сделку, ДКП подписали, а после регистрации перехода права собственности сам заемщик идет в банк с документами и переводит Вам на счет (по реквизитам, которые укажете Вы).

Если счет открываете в банке, который выдает кредит, то бывает, что есть специальные тарифы (по ипотечным сделкам), которые позволяют продавцу снять деньги (посупившие безналичным способом) со счета без комисии. А если перевод в другой банк, то можно потом открыть вклад ненадолго, а уж потом снять без комисии Комиссию за перевод платит покупатель. Поэтому у Вас практически никаких затрат, ни денег, ни времени. И ходить повторно в банк не нужно, сидеть в очереди, «заморачиваться» с документами для раскрытия аккредитива или выемки из ячейки.

Отчего же. Это еще в 2006 было распространено.

Покупателю какая разница за что платить? За аренду ячеки/аккредитив или за безналичный перевод? Сумма трат практически будет одинаковой. Кроме того, безнал. существенно экономит время, например, если сравнивать с ячейкой (договор арнеды ячейки, в кассу, перечет денег, что также за доп.плату, поход в депозитарий..), если есть альтернатива, можно целый день потратить.

Покупателю разница огромная. Покупатель платит вам СЕГОДНЯ, а собственность он получит через месяц (ну или через 2 недели при ипотеке). Теперь предположим что что-то пойдет не так — например на квартире всплывет арест. Что останется покупателю? Трясти деньги обратно с продавца? Так у него их уже нет, потратил на радостях. Теперь только по суду, до 50% с зарплаты

ну и сейчас встречается. я же сказал — если не дураки.

Покупатель платит, в случае безналичного перевода, после регистрации перехода права сообственности. Вы полагаете банк свои кровные кредитные переведет до?

А вот в ячейку деньги как раз закладываются СЕГОДНЯ! Выемка денег, также после регистрации. А уж свои деньги покупатель может и в качестве аванса отдать до, тут уж как решат.

Ипотека регистрируется 5 дней.

Предмет ипотеки проверяется банком и страховой компанией до сделки. Это конечно не означает, что покупатель не может лишиться права собственности в дальнейшем. Эти риски на 100% нельзя исключить. Это бывает, но крайне редко.

Документом, подтверждающим расчеты по сделке в данном случае, будет являться платежное поручение.

А что случится с аккредитивом, если у банка отзовут лицензию в процессе регистрации договора в регпалате. Что получит продавец? Аналогичная ситуация с ячейкой — «деньги заложили, у банка отозвали лицензию». Тут как?

Вот еще с полгодика тому назад была «зажигательная» история с аккредитивом http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=. TID=

Долго изучал вопрос в свое время. Мое мнение. ТОЛЬКО АККРЕДИТИВ! Только в крупном банке с гос.участием. Сбербанк занимается сделками по аккредитиву.

Смысл ячейки убивается тем, что за ее содержимое НЕ С КОГО СПРОСИТЬ в случае чего. В принципе — это договор аренды ячейки, за ее содержимое НИКТО не отвечает. Пришли — нету денег — все, свободны. При чем попадает или покупатель или продавец, в зависимости от того как оформлялась сделка и что потом суд решит. И что самое ужасное — нередко ячейки не от самого банка, а от какой-нибудь «дочки» или вообще «партнера» по документам, так что даже банк не в чем обвинить будет даже косвенно.

Аккредитив понятно надо оформлять только в крупняшках. Из крупняшек с приличными тарифами и условиями сейчас только Сбер. Куда уж лучше-то?

Источник: http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=32&TID=200157

3.2. Банковская ячейка или аккредитив

Как правило, расчеты сторон по сделке производятся наличными. При этом деньги закладывают в банковскую ячейку.

Это сопряжено, как правило, с такими вещами, как:

  • недоверием граждан к порядку безналичных расчетов;
  • нежеланием разбираться с аккредитивной схемой безналичных расчетов;
  • нежеланием оплачивать высокие банковские комииссии. Услуги банка по аккредитиву будут стоить примерно 20 тыс. рублей, а аренда ячейки на 1 месяц составит, в среднем, 3,5 тыс. рублей;
  • и со стойким нежеланием продавцов, в чьей собственности квартира находилась менее 3 лет, заплатить государству 13% налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который продавец должен уплатить с разницы между ценой приобретения и ценой реализации своего жилья.

В день совершения сделки, покупатель арендует банковскую ячейку и, в присутствии продавца, закладывает в неё деньги, причитающиеся уплате продавцу за проданную квартиру, после проведения государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру от продавца на покупателя.

Здесь могут быть различные условия получения денег, в зависимости от ситуации по сделке, это может быть:

  • оплата 100 %, после государственной регистрации перехода права собственности;
  • оплата части денег после государственной регистрации перехода права собственности, а части — после выписки продавцов из квартиры;
  • оплата части денег после государственной регистрации перехода права собственности, части — после выписки продавцов, части – после физического освобождения квартиры.

Подобные условия, получения продавцом денег из ячейки, банк указывает в дополнительном соглашении к основному договору аренды банковского сейфа.

Если наличные деньги не находились ранее на счете покупателя, а привезены им в банк самостоятельно, продавцу целесообразно попросить работников банка пересчитать и проверить купюры.

При этом, ключи от банковской ячейки остаются у покупателя до того времени, пока продавец не выполнит все принятые на себя обязательства.

Расчеты сторон по договору купли-продажи квартиры могут производиться в безналичном порядке. Например, посредством расчетов по аккредитиву. В этом случае деньги покупателя резервируются банком на специальном счете и перечисляются на счет продавца (так же как и при дополнительном соглашении к договору об аренде банковского сейфа), аккредитив раскрывается (т.е. деньги поступают на счет продавца) против документов, указанных в договоре об открытии аккредитива.

Источник: http://yapravo.ru/stati/nedvizhimost/tri-prostyh-shaga/akkreditiv

Ячейка или аккредитив

Подскажите, пожалуйста, по выбору способа оплаты. Я хочу продать квартиру, но расчеты через ячейку вызывают некоторые опасения, а именно:

1) если отдавать расписку сразу в обмен на ключ – то в случае задержки регистрации я рискую остаться и без денег и без квартиры.

2) если деньги в одну ячейку, а расписку в другую – вроде безопаснее, но все же возможна ситуация при которой покупатель успеет забрать расписку, а деньги я не успею (например регистрация немного затянулась и за день до окончания срока аренды ячейки произошла, или мне выдали документы в рег. палате с ошибкой и меня в банке завернули а его нет). Хоть и маловероятные ситуации но не хочется вообще рисковать.

3) если отдавать расписку после регистрации в обмен на ключ – тогда, возможно придется бегать за покупателем уговаривая заплатить (и вернут ли по суду квартиру в случае не оплаты или заставят выплачивать в год по копейке – видел разные мнения)

Вопрос – как через ячейку максимально безопасно проводить расчеты? Или лучше выбрать аккредитив? Как я понял, в случае аккредитива мне придется идти в суд только если и регистрацию задержат и покупатель не захочет платить добровольно. Есть ли какие-то подводные камни в расчете через аккредитив?

Ответы адвокатов

Юрий Савельев (11.04.2014)

Александр, безусловно, вышеописанные риски при продаже квартиры существуют как при расчетах через банковскую ячейку, так и при расчетах через аккредитив.

Отличие в том, что расчеты через банковскую ячейку в Москве более распространены (более 80% всех сделок между физлицами), а расчеты через аккредитив используются (несмотря на более безопасные условия) крайне редко.

В случае, если вам необходима максимальная безопасность сделки, то предпочтительнее использовать расчеты через аккредитив.

Подробную информацию, в т.ч. и по другим сопутствующим вопросам, вы можете получить в нашем офисе, подъехав на консультацию.

Источник: http://www.zazakon.com/yacheyka-ili-akkreditiv.html